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现在不买房,5年后更买不起,还是随便挑?经济学家18字说透了

2020-11-25 09:07:51    易屋好房     有易说易     来源:58部落

       不得不说,现在的绝大多数家庭已经和房地产牢牢绑定了。有两组数据为证:其一、广发银行联合西南财大发布的《2018中国城市家庭财富健康报告》显示,住房资产在家庭总资产中占比77.7%;其二、金融时报数据显示,房地产的支出占到了家庭可支配收入90%左右。用一句话来总结就是,中国人把挣来的钱基本都用在买房还贷上了,房产才是一个家庭最大的财富。


此外,还有一组数据却道出了国人买房后的压力与辛酸:2019年末,住房贷款余额29.8万亿元,占全部居民债务总额比例高达53.9%。尤其是2016年-2018年,有大量的购房者在透支自己的财力,加杠杆往楼市里冲。为了赶上“买房躺赚”的这列“快车”,有人手里只有10万就敢各种贷款购买总价100万的房子。


火爆的购房热情,叠加全国各类城市房价轮动飙涨过后,房地产高负债、高房价的问题逐渐暴露出来,更有进一步影响整个金融大局稳定的风险,对此,国家终于坐不住了,所以2018年、2019年两年终于“出重手”对房地产进行纠偏。甚至一度高喊出“遏制房价上涨”、“不再拿房地产刺激经济”的狠话。其结果也是很让人欣慰,过去两年全国绝大多数城市房价终于迎来了久违的稳定趋势,有些城市在重拳调控下,房价不仅没涨还跌回了不少,比如四大一线城市周边三四五线城市,房价普遍跌回了2、3年前。


到了2020年,由于众所周知的原因,房地产更是开年就遭遇重创,上半年整个地产圈就没有几家开发商日子好过,公开资料也显示,上半年有超过9成的开发商没有达成半年度销售目标。到了下半年,国家又出台涉房融资新禁令,为房企融资设置了“三道红线”,超过半数的房企融资都受影响,其中不乏恒大、融创这样的头部房企。所以,后来发生的事情,我们也有目共睹:为了尽快达到国家规定的“三道红线”标准,大大小小的房企都开始积极降负债,今年9月份房地产市场更刮起了一股“开发商降价卖房”的风潮。


不仅如此,7-10月份4个月,全国有超过27个热点一二三线城市或“约谈”后,或自主加码了调控,包括深圳、南京、东莞、宁波、沈阳、杭州、成都等,政策升级内容主要包括加磅限售,封堵假离婚、假落户、假人才等破限购政策,还有一些城市调整了公积金等信贷购房政策。


各种原因叠加下,据房价情报网的数据显示,全国受监测的304个城市中,连续两个月(8月、9月)有超过100个城市二手房价格下跌。


2020年楼市走势扑朔迷离,有些城市房价依旧坚挺,有些城市却不由自主开始调整,仅半年时间,房价就下跌了10%以上,房价分化就此形成。对于购房者而言,选择难度却加大了。此外,对于今年到底该不该买房,业内的声音也开始出现了巨大分歧:有人坚定认为,5年内都不应该买房,经济放缓楼市必然利空,未来房价会“跌到以刚需口袋里的钱定价的地步”;也有人继续鼓吹房价上涨,理由是全球放水,大中城市不动产还是资金的庇护所,更有甚者声称“5年后房价还会再翻一番”。


现在不买房,5年后房价会继续飙涨,还是跌定了?5年后更买不起,还是随便挑?


首先,开发商大佬透露了重要信号。他就是融创的孙宏斌,去年底和今年初的业绩发布会上,他都表达了悲观情绪。对于调控和房价,他明确告诫同行道:调控的威力不可小觑,短期内不可能放松,未来我们要习惯这种调控节奏,而且国家会进一步收紧融资政策。也就是从2019年开始,融创开始积极降负债、促销售。后来证实,孙宏斌的确高瞻远瞩,因为2020年融资新禁令真的出台了。


此外,孙宏斌还直言透露,中国已经有大量的存量住房。尤其是三四线城市过度开发建设,融创在这些城市的拿地要求很高,不是极具开发价值的城市,一律不会轻易拿地。孙宏斌在这里其实已经透露了两个重要信号:第一、未来可能5-10年内,调控都会保持现在这个状态,所以投资炒作房地产的时代暂时已经终结了;第二、三四线城市未来的房地产投资价值会归零,尤其是远离一线城市、国家中心城市的欠发达三四线城市,未来不仅开发商看空,其实购房者也会用脚投票,归根结底是这些城市的楼市不具备发展潜力。即5年内,这类城市房价可能“跌定了”。现在不买房,5年后买房不会更买不起,而是会更容易,有些房子过度开发建设的城市,买房可以随便挑。


对于重点一二线城市未来5年的房价走势,孙宏斌也透露道,在“房住不炒”政策的调控下,房地产会向平稳健康的方向发展,全国各类城市都会尽量避免房价大起或大落。言外之意,虽然重点一二线城市未来有上涨的压力,但是政策已经“不允许”这种情况的出现。即5年内,房价也很难出现飙涨。现在不买房,5年后可能会支付更多的成本,但不会出现过去那种“一年不买就永远买不起”的现象。


现在不买房,5年后更买不起,还是随便挑?对此,经济学家朱海斌在近日的一场经济论坛上仅用18个字就说透了:5年后房子越贵越买不起,越便宜越没人买。


这18个字是什么意思?他自己解释到:现在不买房,5年后那些超大、特大城市,可能会更买不起,而那些已经开始走下坡路的名不见经传的小城市、小县城,5年后买房会越来越容易,买房甚至可以随便挑。


因为随着国家对于超大、特大城市政策、定位、资金、资源等的倾斜支持,未来这类城市的发展前景会远超那些普通城市,尤其是那些远离城市群、无区位优势、经济发展缓慢甚至倒退的“三无”城市。对于少数一线大城市,5年后房价再翻一番是有可能的。


换言之,未来房地产会的分化会进一步加强:有人口、有产业、有资金、有资源、有政策支持的城市,需求会越来越旺盛,购买资金越来越强,资源也越来越丰富,这都会助推房价上涨,最终房价会越来越贵。因此,普通人如果一早没有买房,越往后买房的难度会越高,事实上这类城市想凭借工资收入买房,已经不可能了;而那些各种资源都稀缺的城市,也会逐渐走向平庸。别看过去几年很多城市房价也进入“万元门槛”了,但实际上价格只是虚高,更不可持续。这类城市随着城市间发展的分化,未来房价也会越来越便宜。便宜其实恰恰说明了这类房子没有价值,也会越来越没人愿意买,因为买进来就是一堆无法套现的砖头水泥。买房虽然可以“随便挑”,但实际上,白送都没人愿意接手吧?


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